// FRANDROID — HARDWARE & GADGET
Goutte-à-goutte et inondation : que faire quand la climatisation du voisin ruine votre terrasse ?
Le conflit de voisinage lié à une climatisation commence rarement par le bruit ou l’esthétique. Il commence par une goutte. Un tuyau d’évacuation qui tache une façade, humidifie un garde-corps, rend une terrasse glissante ou finit par s’infiltrer chez le voisin du dessous. En copropriété, cette eau que le climatiseur rejette en continu n’a rien d’un détail technique.
Un climatiseur en marche produit des condensats : l’humidité de l’air se transforme en eau liquide, jusqu’à plusieurs litres par jour en pleine canicule. Peu importe que l’appareil soit mobile, monobloc ou split, le droit ne regarde pas la fiche technique de l’appareil mais ce qui est touché dans l’immeuble. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose la liberté d’usage de son lot, avec une limite nette : chaque copropriétaire doit « ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Une évacuation qui déverse de l’eau sur le balcon d’à côté sort donc du simple confort privé.
L’article 25 de la même loi vise les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur du bâtiment. Un groupe fixé en façade, un percement, une goulotte visible : toute installation extérieure passe en pratique par un vote de l’assemblée générale. Et poser l’appareil soi-même ne dispense de rien : installer un climatiseur split sans professionnel certifié est déjà encadré dès qu’il y a du gaz à raccorder.
La Cour de cassation a tranché plusieurs fois dans ce sens. Dans un arrêt du 9 juin 2010, la troisième chambre civile rappelle qu’une tolérance de la copropriété ne régularise rien, car « cette ratification implicite suppose l’absence d’équivoque ». Un appareil resté visible plusieurs mois n’est pas pour autant validé. Le 30 mai 2024, la même chambre juge, pour des installations posées sur une terrasse technique, qu’« ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale », peu importe l’accord donné avant la naissance de la copropriété.
Les condensats ajoutent un trouble matériel à la seule question esthétique : traces blanches, oxydation, humidité, peinture attaquée. Sur ce terrain, l’article 1240 du code civil oblige l’auteur d’un dommage à le réparer, à condition de prouver une faute, un préjudice et le lien entre les deux. Le propriétaire qui invoque son droit de propriété se heurte à l’article 544, selon lequel la propriété ne s’exerce que « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Les condensats ne sont d’ailleurs pas la seule source de dispute : l’air chaud soufflé vers le balcon voisin et le bruit du groupe extérieur nourrissent les mêmes conflits.
La difficulté grimpe quand l’appareil a été posé par un locataire, dont le voisin ignore souvent le nom. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de « transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ». Un percement de fenêtre ou une évacuation fixée en façade dépasse largement l’usage normal. En 2016, la Cour de cassation a rappelé que « le preneur ne pouvait procéder à aucun percement de la façade sans l’autorisation de la copropriété » : l’accord du bailleur ne suffit pas si l’immeuble devait voter.
Le syndicat, lui, peut viser directement le copropriétaire bailleur, qui répond des atteintes provenant de son lot ; à charge pour ce dernier de se retourner ensuite contre son locataire. Le dépôt de garantie n’est pas une sanction automatique : l’article 22 exige des retenues « dûment justifiées », donc des devis, des photos et des états des lieux. Cette grille de lecture juridique vaut autant pour le copropriétaire occupant que pour le voisin qui subit.
Le dossier se gagne d’abord sur la preuve. Photos d’ensemble montrant l’appareil, le tuyau et le chemin de l’eau, vidéos courtes et datées, constat de commissaire de justice si le voisin conteste. La mise en demeure doit rester factuelle et viser une action précise : supprimer le rejet d’eau, produire l’au