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Affitti brevi, mappatura e provenienza degli immobili italiani
In Italia ci sono ben 35,6 milioni di abitazioni residenziali, 4,3 milioni (il 12,1%) sono in affitto 4+4 e le seconde case "non utilizzate" sono 9,6 milioni (circa il 27% del totale). Sono "solo" 510mila quelle attualmente a reddito con affitti brevi per le quali esiste un annuncio online (con 2,5 milioni di posti letto, circa la metà del totale nazionale): rappresentano l'1,4% rispetto al totale delle case esistenti in Italia e il 5,3% delle "seconde case inutilizzate" e 76mila si trovano nei capoluoghi. Si trovano per lo più nelle località di campagna/mare e nei borghi.
È la fotografia degli immobili italiani fatta dal Centro Studi Aigab - Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi che dà un'altra informazione interessante: nelle grandi città quasi il 15% degli immobili è vuoto. Circa il 96% delle case online appartiene a proprietari singoli; sono oltre 700mila le famiglie italiane (circa 2,8 milioni di individui) per le quali l'affitto breve rappresenta spesso la principale fonte di sostentamento o il mezzo per mantenere il patrimonio immobiliare di proprietà.
La popolazione italiana è in decrescita ed è destinata a passare da 59 milioni al 1 gennaio 2022 a 45,8 milioni nel 2050. Il rapporto tra individui in età lavorativa (15-64 anni) e non (0-14 e 65 anni e più) passerà a circa uno a uno nel 2050. Molti italiani ereditano più case di quante possano utilizzare, case che necessitano di investimenti per essere messe a reddito.
Inoltre solo una piccola parte (il 2,2%) degli immobili che vengono destinati agli affitti brevi era precedentemente locata a lungo termine. La maggior parte era già nella disponibilità di famiglia, proveniente da immobili ereditati, sfitti o abitati in precedenza da proprietari che se ne privano solo temporaneamente magari per trasferimenti temporanei per motivi di lavoro. La quota di immobili acquistati per investimento è del 12,6%.
Ammonta a circa 17mila euro il valore medio incassato per ogni casa online dal proprietario nel 2023 con forchetta tra Milano (circa 31mila euro) e Roma (circa 39mila euro) e destinazioni di mare o montagna (circa 6mila euro l'anno).
Un dato interessante, fa notare Aigab, è quello delle abitazioni non occupate che rappresentano tra il 10 e il 24% delle abitazioni totali. Non solo non producono reddito, ma anzi sono un costo per i proprietari, eppure in molti casi si preferisce tenerle sfitte piuttosto che perdere la disponibilità dell'immobile; tra ritardi e morosità, inoltre, il proprietario rischia nel 62% dei casi.
Il numero complessivo delle abitazioni a Milano è pari a 827.648, di cui 183.227 (22,1%) affittate 4+4 e 105.375 (12,7%) non occupate. In tutto il Comune, gli annunci online ad agosto 2026 sono 16.303 (dati AirDna), pari al 2% del totale delle abitazioni complessive, il 15,5% di quelle sfitte. "Annuncio promosso online" non vuol dire "venduto", ma vuol dire che l'annuncio è attivo con possibilità di prenotazione.
Secondo i dati Inside Airbnb a giugno 2026 gli appartamenti considerati stabilmente online, cioè che hanno preso almeno una prenotazione negli ultimi 12 mesi, erano solo 7.634 (pari allo 0,9% del totale, 7,2% delle case sfitte). Il numero complessivo delle abitazioni a Firenze è pari a 207.026, di cui 38.505 (18,6%) affittate 4+4 e 25.364 (12,3%) non occupate. In tutto il comune di Firenze, gli annunci online ad agosto 2026 sono 8.947 (fonte AirDna) pari al 4,3%. Secondo i dati Inside Airbnb, a giugno 2026 gli appartamenti considerati stabilmente online erano solo 5.404 (il 2,6% del totale).
Secondo dati Istat, Roma ha un numero di abitazioni di 1.454.511, di cui 234.699 (16,1%) affittate 4+4 e 152.852 (10,5%) non occupate. In tutto il Comune di Roma gli annunci online ad agosto 2026 sono 20.718 (fonte AirDna), pari all'1,4% del totale. A giugno 2026 gli appartamenti destinati agli affitti brevi e considerati stabilmente online erano solo 13.178 (pari all'0,9% del totale).